一边是光鲜亮丽的高楼大厦,一边是颇有年头的老旧小区,每个城市,都有老旧小区。如今,小区中的很多居民逐渐进入迟暮之年,上下楼越来越不方便,生活质量因此大受影响,老旧小区加装电梯成为现实需求。老旧小区加装电梯是个“老大难”问题,常因业主意见不一而搁置!跟着合肥装修网简单了解一下吧!

上海装修网获悉,享受到“加梯”便利的上海美丽园社区老楼加盖电梯,只需2/3业主同意即可。但是该社区共建联合会负责人介绍,上海的政策相比北京宽松,但低层住户利益的协调同样很难,离不开一轮又一轮的劝说、协商工作,“整个工作就是了解、设计、劝说、不同意,了解、设计、劝说、不同意……了解、设计、劝说、同意。”执行起来很难。

每座城市,都有大量的老旧小区。如今,伴随着小区的老去,这些小区中的很多居民也逐渐步入暮年,上下楼让他们感觉力不从心,甚至很多老人因此变为高楼上的“囚徒”,老楼旧房加装电梯正成为刚需。然而,相关人士在走访中发现,目前我省大部分老旧小区加装电梯仍是雷声大雨点小,成功案例屈指可数。“加梯”之路要实现一路畅行,卡在哪里,难在哪里,出路又在哪里?

老旧小区加装电梯是个“老大难”问题,常因业主意见不一而搁置——

装电梯共加盖了46个图章,工程量是新建小区的2倍。上海装修网了解到,许多老楼旧房“加梯”卡在了业主同意关。闯过了这一关,但是还有许多难题。

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合肥装修网获悉,6月6日,合肥市蜀山区天一家园小区5栋2单元加装电梯工程正式施工,这是全省首个由业主主动申请,达成一致意见、最终成功进场施工的项目。老楼装电梯,这里为啥行?其他老旧小区的“加梯”之路卡在哪里?出路又在哪里?近日,相关人士进行了走访调查。

上海市《增设电梯的实施流程图》总共有13个步骤,但实际操作起来起码有40多个小流程,建委、规划、房管、绿化、消防……成功“加梯”的上海怒江苑小区总共盖了46个图章。

随着老龄化的加剧,老旧小区加装电梯已成为刚需。

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“老旧小区加装电梯改造,整个项目工作、工程量下来是新建小区的2倍。”刘先生感慨道。

对大部分老人来说,爬楼梯是一件困难的事情。

要求“单元业主全部同意”协商及经济补偿低层住户是关键

中国科协咨询中心原副主任李性慈介绍,老楼旧房“加梯”手续如此繁琐,一个重要原因是受限于传统电梯的技术瓶颈。比如,传统电梯挖坑要到1.5米至1.8米深,对于老旧小区而言,这往往会触碰到地下管网,这意味着地下供电、供水、供气、排污等各管道都需改道。“协调这么多部门做管道改线工作不仅花费高,而且工期稍有耽搁,整栋楼就可能停水、停电等,对业主生活造成的困扰太大。”刘先生所在的小区,每部电梯70万—80万元的加装预算中,一半用在了管道改线。

世纪花园成功加装电梯,引得其他小区业主前来咨询。

两三年前,杨世海就萌生了装电梯的想法。

居民自主协商,政府引导协调,新技术突破,共破“加梯”障碍

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“我家住在4楼,随着年岁增长,爬楼梯对我而言越来越难。而且我们这栋6层小楼的住户,很多人岁数都不小,爬上爬下是件辛苦事。”家住合肥长城天一家园小区5栋2单元的杨世海,今年70岁,他说,2016年,蜀山区在全省率先实施既有建筑加装电梯试点,让他看到了希望。

老楼旧房“加梯”难,但“加梯”刚需却摆在那里。根据有关部门统计测算,目前北京可加装电梯的老旧及新建多层住宅楼约1.2亿平方米,逾3万栋;上海7层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿平方米,逾20万栋;广州有5万栋旧楼未加装电梯……

每座城市,都有大量的老旧小区。如今,伴随着小区的老去,这些小区中的很多居民也逐渐步入暮年,上下楼让他们感觉力不从心,甚至很多老人因此变为高楼上的“囚徒”,老楼旧房加装电梯正成为刚需。

他的想法很快在邻居间传开了,楼层高的住户表示赞同。但问题也来了,一楼的住户表示自己使用不到,这个事情与他无关。而根据2017年蜀山区出台的《蜀山区既有建筑加装电梯暂行办法》,在既有建筑上加装电梯,必须得到全体业主的同意,一家不同意都装不了。

破除障碍、满足刚需,是下一步努力的方向。

然而,相关人士在走访中发现,目前我省大部分老旧小区加装电梯仍是雷声大雨点小,成功案例屈指可数。“加梯”之路要实现一路畅行,卡在哪里,难在哪里,出路又在哪里?

大家的事商量着办,众人拾柴火焰高。解决问题,离不开一轮又一轮的劝说、协商工作。“一楼和二楼的住户是同事,大家有事都好商量,最终6层楼12户人家都答应了。
”杨世海说。

“在住户间的利益协调上,居民自主协商是主体,但政府的引导作用不能缺失,同时也应提供一定的协调机制。”
国家行政学院政府经济研究中心主任、老旧小区更新和既有建筑改造研究院院长王健说。

“加梯”正成为刚需

合肥市蜀山区住建局有关负责人说,作为全省首个业主全程自主加装的电梯,从申请到电梯购买、设计、审图、监理等,都是业主自主而为。但自主行动并非易事。“最难的就是如何让业主们取得统一意见,反对意见80%来自低层住户。
”杨世海说,低层住户反对原因无外乎噪音困扰、影响采光、日后物业费上涨等,反对意见有其合理性,协商以及一定的经济补偿是关键。

厦门市出台的《既有住宅增设电梯指导意见》就明确提出,业主对增设电梯有异议的,住宅所在的街道办事处、社区居委会应当应业主请求,组织调解;如果业主之间协商或调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

“现在每天平均要接到两三个加装电梯的咨询电话。”对于日渐迫切的电梯加装意愿,河北摩根电梯有限公司总经理袁雄飞的感受非常直接。

经过一起商讨,六楼2户人家各出41400元,五楼各出32200元,四楼各出23000元,三楼各出11500元,二楼各出6900元,一共是23万元,加上政府的25万元补贴,安装电梯的费用不仅足够,还能余下一些,经过大家商议,准备拿出一部分给一楼住户作为补偿。

此外,就加装电梯出资额如何分摊,厦门市的《指导意见》提出:业主可自行协商出资比例,也可参照以第三层为参数1,第二层为0.5,第一层为零,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1,第五层1.2……这为小区居民协商提供了参考依据。

每个城市,都有大量的老旧小区,这些小区中的很多居民都是老年人,上下楼越来越不方便,生活质量大受影响。老旧小区“加梯”改造正成为刚需。

老楼旧房“加梯”之路不好走每个难点都要找出解决方案

同时,电梯行业本身新技术的突破也为“加梯”之路带来便利。“目前,国内已研发出浅坑式电梯,只需挖坑20厘米,不会对老楼原有地下管网造成影响,这为‘加梯’省去了许多麻烦事儿。”李性慈说。

石家庄装修网了解到,最近,石家庄世纪花园小区的13部电梯通过了最后的验收,即将投入运行。去年8月,石家庄怀特小区也加装了电梯。这些小区成功“加梯”,也吸引着更多人前来取经。

许多老楼旧房“加梯”卡在了业主同意关。闯过了这一关,还有许多难题。

安道利佳智能科技股份公司则另辟蹊径,研发出了楼道智能代步器,首次应用到北京市丰台区德鑫嘉园小区17号楼。“只要刷一下电梯卡,脚踏板会自动打开,人站上去,就会开始自动传送。”德鑫嘉园小区该项目负责人翟建国说,“它就像一辆楼道里的公交车,把居民接力从一楼送到家门口。”由于楼道智能代步器对原有居住环境影响小,居民之间的矛盾小了很多。“声音很小,在屋里一般听不见。整个机器是贴着楼梯扶手安装的,也不太占空间。”一层住户刘大妈说。

今年4月底,相关人士到怀特小区采访时,便遇到唐山某房地产公司老板王立祥——他是带着四个小区业主的委托,来石家庄实地考察“加梯”情况的。

“业主都同意之后,我们发现选电梯也不容易。”杨世海说,“我们大概花了3个月时间选电梯,有的要用进口的,说安全,有的要用国产的,说性价比高。几次僵持不下,差点做不下去。
”最后,小区业主专门去一些电梯企业进行了考察,后来让东芝、三菱等国外品牌和国产电梯一起竞争。
“最后我们绝大多数选择了苏州一家企业的电梯。 ”杨世海说。

每个城市,都有大量建于2000年之前的老旧小区。如今,小区中的很多居民逐渐进入迟暮之年,上下楼越来越不方便,生活质量因此大受影响。老楼旧房“加梯”改造成为现实的需求。顺应民生期待,各地纷纷出台政策和指导意见,补贴资金,提供指导,大力支持。

“唐山老旧小区加装电梯的需求更大,由于特殊的地质条件,唐山以往居民楼多为六层,但现在居民们岁数大了,都面临着下不了楼,出不了门的问题。”作为一个房地产公司的老板,王立祥看到了加装电梯市场所蕴含的商机,“我们公司也打算依靠手上经营房地产的资源,拓展加装电梯业务。”

电梯装好之后,维护问题也不简单。据长城天一家园小区5栋2单元的电梯施工方负责人介绍,按照每天运行24小时计算,每个月费用约五六十元。2楼以上的10户人家每家每月平摊五六元钱。但实际上电梯大多数时候不会24小时运行。电梯安装完毕后,还将会给所在楼道单元的居民发放使用IC卡,今后居民凭IC卡使用电梯,外人无法使用。

然而,我们在走访中发现,目前老旧小区“加梯”改造成功者为数不多。“加梯”之路卡在哪里、难在哪里?出路又在哪里?

今年3月1日起,《河北省电梯安全管理办法》开始实施,明确了未配备电梯的老旧住宅小区加装电梯的资金来源渠道,提出“符合国家有关规定的,可以使用住宅专项维修资金和房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金,以及社会投资等其他合法资金加装电梯”。

合肥市蜀山区住房和城乡建设局重点项目办主任陈龙川介绍,老旧小区加装电梯需要区住建局提交加装电梯意向申请书,要求本单元或者本幢房屋全体业主同意,选出1至2名业主为本单元代理人负责加装电梯事宜,明确电梯工程费用的预算与分摊,明确电梯的使用单位,对利益受损的业主进行补偿的资金方案,明确政府补贴资金的专项账户;向区住建局提供设计、施工、监理合同;报区规划分局进行审查,出具规划意见;依法组织竣工验收,验收后30日内,施工单位向电梯使用单位移交质量合格文件和有关技术资料并报送至区住建局,由区财政局进行资金补贴。

住户利益冲突是最大障碍,协商及经济补偿低层住户是关键。

新政策的出台,也使加装电梯成为老旧小区热议的话题。位于石家庄翟营南大街上的神兴小区便是其中之一。

lom599le百家娱乐登录,有业内人士指出,老旧小区加装电梯改造,整个项目工作、工程量下来是新建小区的2倍。一个个难点,都要找出解决方案:“加梯”协调机制怎么定?由社区主导,居民成立自治管理委员会协商解决。资金筹集有难度?协商成功的项目,政府给予补助。楼情复杂?寻找电梯公司量身定制……“加梯”难点,需要逐个破解。

上海装修网小编新闻拓展:

“岁数大了,爬楼梯爬到二楼几乎就是极限,三楼已经成为跨不过去的坎儿。”
79岁的孔大爷是加装电梯的积极拥护者。

居民协商、政府协调、新技术突破让符合百姓需求的好事不再难办

“看,就是那张铁皮下的坑。”家住北京市朝阳区慧忠北里第二小区的王奶奶指着楼下的大铁皮说,那是为加装电梯留下的地坑。

孔大爷家住石家庄神兴小区三期,该小区都是七层楼房。孔大爷住在四楼,虽然腿脚还利索,但稍有负重便吃不消,“买面粉,一次最多买10斤。买袋8斤的红薯,我们老两口都得用小购物车前后抬着上楼。”

老楼旧房“加梯”难,但“加梯”刚需摆在那里。

2009年,第二小区114和115号楼决定加装电梯,但一、二层住户坚决反对,因为担心影响他们房子采光,还有噪音干扰,“结果电梯硬是没装成。”王奶奶抱怨道。

据有关部门测算,目前全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米,7成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯,高龄、失能和患病老年人出行变得越来越困难。

随着我省社会老龄化不断加深,在一些老旧小区,老年人腿脚不便加上没有电梯,上楼成为难题。据了解,今年全省计划整治改造老旧小区449个,房屋总建筑面积1737.9万平方米,涉及住户19.8万户。

“北京对老旧小区加装电梯实行一票否决制,门栋12户人家,一家不同意都装不了。”当年加装电梯的牵头人王强颇为无奈地说,为了取得一、二层住户的同意,高层住户们可没少费心思:又是带他们去参观样品电梯,又是提出经济补偿。“但一部电梯总共才几十万元,他们一户就想要20万元补偿,哪有那么多钱!”

“我们单元702住的老两口马上就70岁了。701住的今年74岁,得过脑血栓,每天都是扒着栏杆走。502住的老两口都是74岁。402住的老哥哥今年正好80岁……”同样家住神兴小区三期某栋五楼的宜大爷详细列举着本单元住户的情况。

民之所忧,我之所思;民之所思,我之所行。省住房和城乡建设厅相关人士介绍,此前,省住建厅已经制定了《安徽省城市老旧小区整治改造技术导则》,鼓励各地对老旧小区进行“适老化”改造,对于中低层住宅可通过加固改造增加配置电梯。同时,我省也在积极开展工作试点。最近几年,我省已经在合肥市、蚌埠市、滁州市等地,选择了部分老旧小区改造项目,作为加装电梯试点,取得经验后再行推开。

“这事儿最难的就是如何让业主们取得统一意见,反对意见80%—90%来自低层住户。”刘先生是朝阳区某单位大院小区业主代表,他全程参与了小区加装电梯。他说,低层住户反对原因无外乎噪音困扰、影响采光、日后物业费上涨等,反对意见有其合理性。“协商以及一定的经济补偿是关键。”刘先生所在小区主要依靠住户都是同一个单位的人际关系优势,做通了低层住户的工作,成功加装了电梯。

而宜大爷74岁的老伴儿患有冠心病,“出院回来一个多月了,还没下过楼。”

政府引导协调,居民也要自主协商。杨世海说,老旧小区居民,很多都是多年的老邻居,不少还是老同事,有事好商量的人情基础还是有的,加上对低层住户合理的利益补偿,解决分歧的办法也是有的。老旧小区离退休人员多,不少人愿意为大家伙办点事,牵线协调的“人力资源优势”也是有的。把这些“资源”充分唤醒,“加梯”背后的居民利益就能找到“最大公约数”。

上海老楼里面大部分老人不愿意“加梯”,不是因为电梯使用起来不方便,一方面是因为自己还要出钱;另一方面的原因就是各业主之间的利益冲突。因此,政府应该在经济上给与适当的补偿,拟出一个让每位老人都能接受的方案。更多有关上海本地资讯以及装修方面的知识,请登录上海装修网了解。

没有电梯的老旧小区却恰恰是老人们居住最集中的地方。随着老龄化的加剧,越来越多的老年人正像宜大爷的老伴儿一样,被“囚禁”在高楼之上。

此外,业内人士指出,“加梯”的需求摆在那里,供给侧也需要及时跟上。智能代步器、浅坑式电梯……假以时日,更多更符合需求的好产品值得期待。

除了老龄化引发的刚性需求,房价的上涨也使得更多的人考虑加装电梯。

合肥装修网了解到,陈龙川介绍,长城天一家园电梯的安装极大地推动了蜀山区老小区居民安装电梯的积极性,目前林业厅小区、蜀麓苑等3个小区正在进行施工审查;新加坡花园城、盛世名城、灯具厂宿舍等10个小区有意加装电梯。

“咨询的人里,已经住上了改善型二套房的也不少,他们想加装电梯,主要是想让老房子的价位上个档次。”袁雄飞介绍,“多层加电梯,价格涨很多。”

“同一个小区,带电梯和不带电梯的房子比相差确实不少。石家庄市区东部有一个小区,同样的楼层户型,带电梯的每平方米两万三千元,不带电梯的一万九千元,一套120平方米的房子,总价相差30多万元,一部电梯钱都出来了。”石家庄国大地产中介的一位经理说。

上“热”下“冷”,业主意见难统一

据石家庄装修网了解,去年下半年,省住建厅曾对老旧小区加装电梯意愿进行了问卷调查,神兴小区就是一个调查点。听说发意见征询表,宜大爷一口气领了十来份,发给本单元业主。

“绝大部分邻居都说好。”对于加装电梯,宜大爷显得很乐观,“只有两户意愿不那么明确。一户是一直陪孩子上学在外租房,一直没回来,没问着;另一户是觉得费用还是有点高。”

但经历过实质性加装协商的业主,提起这个话题就没那么乐观了。

“咨询的越来越多,装成的少之又少。”摩根电梯增添加装电梯业务已有四年多,但总共才成功加装了6台,除了为怀特小区安装了两部外,其余四台都是县里宾馆饭店的外挂电梯。

“让多数人达成一致意见,不是个简单事。”袁雄飞感慨。

事实上,在宜大爷家所在的神兴小区业主微信群里,关于加装电梯问题,早已出现了意见分歧。有的业主担心加装电梯会影响房屋质量,有的担心会影响采光,有的担心会影响低层的房价……在很多加装电梯的实际讨论中,往往是高层业主表现积极,而反对意见绝大多数来自一二层等低层业主。

对于低层业主关心的采光问题,怀特小区和世纪花园加装电梯都是通过在阴面安装解决的。相关人士在现场看到,加装电梯的井道正靠楼道走廊的墙壁,每层的电梯门都与楼道转折处的平台相连,居民下电梯后,上半层或者下半层楼梯便可到家,这样安装不仅能充分利用楼道转折处空间,减少施工量,也不会对两侧业主的窗户等造成遮挡。

虽然采光能基本保证不受影响,但有专家指出,加装电梯毕竟直接涉及低层住户等利害关系人权益,会对低层业主的视线等形成干扰。同时包括房屋安全加固、小区场地改造、管线设施迁移、消防等诸多方面,因此,有的小区也会视情况对低层业主进行一定的经济补偿。

加装电梯的安全问题,也是小区业主关注的焦点。

“电梯是特种设备,国家有严格的验收程序,电梯的安全性能不用担心。”袁雄飞介绍,老旧小区加装电梯,都是先有正规设计院出具图纸,然后照图施工。“目前本地老旧小区加装的,都是外挂电梯,单独设计井道,与整个楼梯平行运行,由钢柱承重,不用担心楼梯与电梯之间的承重问题。”

在采光和安全考虑之外,拉低底层房价也是致使业主投出反对票的原因。

石家庄国大地产中介的一位经理介绍,加装电梯确实会对高楼层的房价产生拉动作用,但低层也不会因此降价。“低层,尤其是一二层,一直是多层楼房炙手可热的楼层,加装电梯后,高层楼价的涨幅过快可能会对低层业主产生一些心理影响,但从长远来看,加装电梯会整体提升小区的档次,这不管对哪个楼层都是有利的。”

一旦决定加装电梯,业主们首先需要解决的便是费用如何分摊的问题。由于目前加装一部电梯费用大概在三四十万元,不是个小数目。如果涉及电力扩容,又会增加一笔费用。业主们很容易因为分摊方案不能达成一致意见导致加装计划“搁浅”。

怀特小区一栋楼共有6层,每层2户,3个单元共有36户业主。由于电梯不经过一二楼,因此无需一二楼分担费用,每部电梯费用由每单元8户业主参与分摊,三层及以上楼层业主达成一致意见,均参与使用和费用分摊,六层出资5.5万,楼层低一层少一万元费用。

就加装电梯出资额如何分摊,厦门市曾出台指导意见提出:业主可自行协商出资比例,也可参照以第三层为参数1,第二层为0.5,第一层为0,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1,第五层1.2……这为小区居民协商提供了参考依据。

“加梯”如何不再难

“决定加装电梯能否成功的最核心的问题,就是要有一支由热心业主组成的有毅力和公益心的管理团队。”世纪花园近来一出手便是13部电梯一起装的“强大阵容”,引得其他小区业主前来咨询,小区业主之一付国强每次都会重点强调这句话。

付国强介绍,2016年6月份,在坚定了加装电梯的目标后,世纪花园便成立了由热心业主组成的装电梯团队,这个团队在电梯的安装和协调中功不可没。

“加装电梯是好事,千万不能因此引发邻里矛盾。”付国强说,起初,世纪花园的“加梯”之路走得也不顺畅,“但这些问题其实都是沟通问题,要打消他们的疑虑。”

为此,这个团队组织安装电梯的业主主动粉刷楼道,安装了楼宇可视对讲、监控系统,提高单元公共环境和安保措施。为了打消大家对安全性的疑虑,他们每周六下午还组织电梯公司和建筑方面的专家在小区物业办公室,给大家答疑解惑……

“而且,为大家办事,一定要经得起推敲。”付国强说,世纪花园的加装电梯合同都是各单元与电梯公司直接签约,装梯费用各单元自己掌握,装电梯团队手中“不过钱”。

“很多小区业主觉得,加装电梯不就是一家出几万块钱吗?那就大错特错了。”付国强说,“最关键的,还是要有人愿意站出来,愿意当个‘领头羊’为这件事跑前跑后。”

对付国强他们这个团队来说,协调小区内部意见只是其中的一项内容,繁琐的手续办理也使得“加梯”意味着巨大的工作量。

据石家庄装修网了解,加装电梯涉及规划、建设、电力、质监、消防等众多部门,加装电梯还涉及部分建筑物面积的变更,相关产权证变更等方面的问题。各种行政手续加之建筑设计、施工、造价等工程文件,无疑是个巨大的挑战。况且,很多老旧小区还可能出现竣工图、验收报告等建筑原始资料遗失的问题,这无疑也会使手续办理难上加难。

虽然在住户间的利益协调上,居民自主协商是主体,但政府的引导作用不能缺失。而且目前在关键问题上,相关规定确实还有不少需要明确和细化的地方。

由于我省尚未出台加装电梯方面的细则,根据《物权法》规定,“改建、重新构建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”

在具体实施中,不同地方的相关规定则有不同的细则解释,各地尽管推出了相关政策,但收效甚微。

比如北京2010年出台的有关指导意见,由于对老旧小区加装电梯实行“一票否决制”,该政策实施7年里却迟迟难以落地,今年3月份才出现首个“加梯”成功的老旧小区。南京2013年便出台“加梯”规定,但碍于之前“需经本幢或本单元100%业主同意”这一规定,4年里仅8个小区加装了电梯。

而在具体实施中,究竟是“三分之二”还是“百分之百”,几乎已经成为决定电梯加装能否“顺产”的关键。

此外,加装电梯影响的主体是老人,由于年龄、精力和专业的限制,对加装电梯涉及的繁琐程序,他们大部分难以胜任。对此,厦门为方便办理“加梯”手续,在行政服务中心专设一条龙服务窗口。

鉴于加装电梯涉及很强的技术问题,市场上也存在良莠不齐的现象,业主如何选择电梯公司和设计院,相关部门是不是也可以给予一定的指导?

上述系列问题都有待于相关规定的细化。

目前,我省质量技术监督局已出台《河北省电梯安全管理办法》,我们也期待,老旧小区加装电梯所涉及的更多相关管理部门,都能尽快出台细化的规定,能够给曲折的“加梯”之路,带来一个光明的结果。

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